جای
بسی تأمل است که چرا امروزه در کلانشهری همچون تهران این موضوع باب شده
است که ملکی که هنوز 10 سال از ساخت آن نگذشته با وجود قابل سکونت بودن
تنها به دلیل کم واحد بودن و کسب سودهای هنگفت تخریب می‌شود و علاوه بر
تولید سرو صدا برای شهروندان، بسیاری از سرمایه‌های ملی برای ساخت دوباره
ملک هدر می رود. به راستی چه عاملی موجب تخریب ملکی در شهر تهران می‌شود
که هنوز عمر چندانی از آن نگذشته است. در این باره با چند تن از مسئولان
صنفی وکارشناسان مسکن در تهران به گفت‌و‌گو نشسته‌ایم.
خسروی،
رئیس اتحادیه املاک تهران در خصوص تخریب ساختمان‌ها با عمر کوتاه در شهر
تهران گفت: برای ساخت وساز در کلانشهری همچون تهران باید برنامه‌ریزی مدون
داشته باشیم؛ این برنامه‌ریزی قبل ازگسترش ساخت وسازها در تهران موجب
می‌شود تا مصالح،نیروی انسانی وانرژی را با تخریب واحدهای کم سن وسال هدر
ندهیم.وی با بیان این‌که حق مالکیت در شهر محترم است و نمی توان حق شهروند
را برای ساخت و تخریب ملک خود ضایع کرد، اظهار داشت: به‌طور مثال یک مالک
می‌خواهد ملک خود را 5طبقه یا دوطبقه بسازد اما چنانچه ازقبل برنامه یا
آئین‌نامه‌ای وجود داشته باشد مالک تکلیف خودرا برای ساخت وساز می‌داند.وی
ادامه داد: به‌طور مثال باید برنامه‌ریزی شود تا مجوز ساخت بیش از 3 طبقه
در کوچه‌هایی که بسیار باریک هستند داده نشود و یا این‌که مجوز تخریب
ساختمان‌هایی که عمر کمتر از 10 سال دارند تنها در صورت داشتن ایرادات جدی
صادرشود.در این صورت است که پرتی مصالح و هدررفت انرژی نخواهیم داشت.
خسروی
با بیان این‌که یکی از دلایل تخریب ساختمان‌های زیر 10 سال و با تعداد
واحد کم نیاز شهروندان تهرانی به مسکن است اظهار داشت: تا زمانی که متقاضی
نباشد علاقه برای ساخت وساز نیز بوجود نمی‌آید.
وی با اشاره به این‌که
ارزش ملک در تهران نسبت به سایر شهرستانها بالاست اظهار داشت: بالا بودن
ارزش ملک در تهران موجب شده است بسیاری از پیمانکاران ساخت وساز با هدف کسب
سود املاکی که عمر چندانی از ساخت آن نگذشته را تخریب کرده واملاکی با
تعداد واحدهای بسیار بالا بسازند چرا که ارزش وقیمت املاک نوساز که تنها یک
سال عمر دارند بسیار بالاتر از املاکی است که مثلاً 7 سال از ساخت آن
گذشته است.
خسروی با اشاره به این‌که باید برای ساخت وساز در پایتخت
برنامه درازمدت 200ساله داشته باشیم اظهار داشت: تقاضا برای مهاجرت به
کلانشهری چون تهران به دلیل تمرکز و تجمع امکانات بسیار بالاست و این علاقه
برای مهاجرت موجب تجمع جمعیت و در نتیجه افزایش تقاضا برای مسکن می‌شود؛
به‌طوری که افرادی که در شهرستانها در ملک‌های 200 متری زندگی کرده‌اند در
تهران در املاک تا 40 متری نیز ساکن می‌شوند.
خسروی با اشاره به این‌که
هزینه ساخت در تمامی شهرها و پایتخت یکسان است اما تسهیلات برای ساخت در
تهران بهتر است اظهار داشت: همین موضوع علاقه را برای ساخت وساز بیشتر
می‌کند.
وی ادامه داد: البته من با توسعه ساخت وساز و نوسازی املاک
مخالف نیستم بلکه موافقم اما این موضوع مطرح است که آیا توسعه ساخت و ساز
با برنامه و رعایت نکات معماری، شهرسازی و بافت مسکونی است یا خیر؟ و آیا
در ساخت و ساز به عمر مفید ساختمان توجهی شده است یا تنها کسب سودهای هنگفت
است که تخریب و ساخت مجدد یک ملک را رقم می‌زند؟
وی با اشاره به تجربه
کشورهای همسایه ایران همچون ترکیه در ساخت و ساز اظهار داشت: به‌طور مثال
در کشوری چون ترکیه در یک منطقه مجوز ساخت بالای 5 طبقه و 10 واحد را
نمی‌دهند چون معتقد هستند بافت مسکونی منطقه به هم می‌ریزد اما در تهران
مشاهده می‌کنیم که دریک کوچه 12متری یک ملک با بیش از 12 واحد ساخته
می‌شود.
خسروی با بیان این‌که در ساخت واحدهای مسکونی نکات بسیار زیادی
وجود دارد اظهار داشت: محاسبه خیابان و گنجایش آن، طراحی و معماری در
تخریب دوباره یا عدم تخریب آن مؤثر است. به‌طور مثال در کشورهای پیشرفته
برای یک ملک که سه واحد دارد 15 عدد پارکینگ تعبیه می‌شود درحالی که در
تهران در برخی موارد برای یک ملک 5 واحدی 3عدد پارکینگ تعبیه می‌شود که در
نتیجه نه تنها ممکن است در کوتاه مدت منجر به تخریب و ساخت ملک جدید شود
بلکه مردم نیز دچار مشکل می‌شوند.
وی با بیان این‌که نهادهای مسئول
همچون مجلس، دولت و شهرداری باید با همکاری بخش خصوصی اقدام به تدوین
برنامه بلندمدت برای ساخت و سازها کنند تصریح کرد: سازمان‌هایی چون نظام
مهندسی می‌تواند در ساخت‌وسازها تصمیم گیر باشد و شهرداری با توجه به
مسئولیت نگهداشت شهر مانع از بروز اشکالات در ساختمان‌های شهر و در نتیجه
بهبود منظر شهری شود و مجلس نیز با تصویب برنامه‌های بلندمدت زمینه را برای
رعایت قوانین درساخت وساز فراهم سازد دولت نیز با سیاستگذاری زمینه را
برای ساماندهی ساخت وسازها در شهر فراهم سازد.
محمدی یک کارشناس بازار
مسکن گفت: به تازگی در کلانشهرها بخصوص کلانشهر تهران علاقه برای خرید
واحدهای مسکونی با عمر بالای 10 سال ایجاد شده است به‌طوری که واحدهای
مسکونی که عمر کم یا متوسط دارند را به بساز بفروش‌ها واگذار می‌کنند تا
این افراد ساختمان را تخریب کرده و آپارتمانی با طبقات بیشتر بسازند.
وی
ادامه داد: مثلاً ساختمانی که 5 واحد دارد را به پیمانکار واگذار می‌کنند و
پیمانکار ساختمان‌ها را با وسایل پر سر و صدا و آزاردهنده تخریب و با
ادامه آزار و اذیت شدید همسایگان آپارتمان‌های 16یا 14 واحدی می‌سازند و به
نسبت 60 به 40 یا نصف نصف میان سازنده و مالکین زمین واحدهای ساخته شده
توزیع می‌کنند.
این کارشناس مسکن تصریح کرد: آنچه از این ماجرا برای
همسایگان به جا می‌ماند ساختمان‌های بلندی است که در مقابل پنجره
ساختمان‌های آنهاست و زندگی در واحدهای کوچکی است که چهره شهر را زشت
می‌کند.
وی با بیان این‌که عمر ساختمان‌ها در شهرهای پیشرفته دنیا بیش
از 60 سال است اما در شهر تهران آپارتمان با عمر 10 سال را تخریب و ساختمان
جدید احداث می‌کنند اظهار داشت: شهرداری و شورای شهر می‌توانند با تصویب
آئین‌نامه‌هایی مبنی بر عدم تخریب املاکی که عمر بالایی ندارند. برای حل
این مشکل چاره‌اندیشی کنند.
وی خاطرنشان کرد: آنچه باعث کاهش عمر
ساختمان‌ها شده ارزش‌افزوده و قیمت زمین و همچنین فقدان سیاست‌های
بازدارنده برای حفظ سرمایه‌های موجود است.
وی با اشاره به این‌که کسب
سودهای هنگفت منجر به تخریب ساختمان‌های با عمر پائین در تهران می‌شود
تصریح کرد: در بسیاری موارد ساختمان‌هایی که برای نوسازی تخریب می‌شود،
مقاوم بوده و نیاز به نوسازی ندارند؛ به عبارت دیگر جنبه اقتصادی است که
منجر به احداث ساختمان‌های جدید می‌شود.
وی ادامه داد: با این شرایط
عمر ساختمان‌ها در کشور تقریباً 30 سال است اما به‌طور کلی مصالح مورد
استفاده در ساخت و سازها مشکلی برای دوام و پایداری ایجاد نمی‌کنند.
محمدی
پائین بودن عمر ساختمان‌ها را با کمبود مسکن در کشور مرتبط دانست و اعلام
کرد: کمبود مسکن موجب می‌شود تا ساختمان سه واحدی به ساختمان 10 واحدی
تبدیل شود.
وی با بیان این‌که عمر مفید ساختمان‌ها در ایران یک سوم عمر
ساختمان در کشورهای دیگر است، گفت: استفاده از مصالح نامرغوب وعدم
بهره‌گیری از فناوری‌های نوین در ساخت و ساز منجر به کوتاهی عمر ساختمان در
ایران می‌شود.
یک شهروند تهرانی نیز که از ساخت و ساز بی‌رویه در
اطراف خانه‌اش گلایه‌مند است اظهار داشت: سر و صدای ناشی از ساخت و ساز
ملک‌های جدید ما را به ستوه آورده است هنوز کار یک ساختمان تمام نشده است
کار ساخت ساختمان دیگر در محل شروع می‌شود و سر و صدای شبانه ساخت و سازها
آرامش را از ما سلب می‌کند.
وی ادامه داد: جالب اینجاست که ما 30 سال
است در یک محل ساکن هستیم وملکی 2 طبقه را می‌بینیم که هنوز 10 سال از عمر
ساخت آن نگذشته دوباره تخریب شده و یک ملک 4 طبقه به جای آن ساخته می‌شود.
وی تصریح کرد: امیدواریم راه حلی برای این وضعیت اندیشیده شود تا آسایش
مردم در اثر این ساخت وسازها سلب نشود.
محمد آزاد، رئیس اتحادیه آهن
فروشان تهران و نایب رئیس مجمع توزیعی نیز پیرامون تخریب ساختمان‌هایی که
عمر کمتر از 10 سال دارند اظهار داشت: در حال حاضر برخی مزیت‌ها برای
سازندگان و مالکان وجو د دارد که منجر به تخریب ساختمان‌هایی می‌شود که سن
چندانی ندارند. یکی از این مزیت‌ها این است که ساختمان‌هایی با عمر 10 تا
15 سال در تهران نصف قیمت ساختمان‌های نوساز است؛ همچنین فروش واحدهای
نوساز راحت‌تر از واحدهایی است که سن 10 سال به بالا دارند.
آزاد در
ادامه اظهار داشت: بیشتر واحدهایی که در 10 تا 15 سال گذشته ساخته شده‌اند
کم واحد وتعداد طبقات آنها کم است در حالی که ممکن است مالک وسازنده طی
توافق با یکدیگر تعداد طبقات و واحدها را افزایش دهند که در این صورت سود
بیشتری خواهند برد.
وی با بیان این‌که روش ساخت مسکن در تهران متفاوت
است اظهار داشت: در برخی از واحدها از بتن آرمه برای ساخت استفاده می‌کنند و
برخی نیز از اسکلت آهنی استفاده می‌کنند که تفاوت در نوع ساخت نیز
می‌تواند انگیزه‌ای برای تخریب باشد.
وی با اشاره به این‌که آیا در
ساختمان‌های فلزی می‌توان پس از تخریب از آهن آلات آن برای جلوگیری از هدر
رفت منابع (آهن‌آلات) استفاده کرد گفت: به هیچ وجه نمی‌توان از اسکلت آهنی
ساختمان قبلی برای ساخت ساختمان جدید استفاده کرد و تنها کارایی آهن آلات
ساختمان تخریب شده در راه پله هاست.
وی با اشاره به این‌که در ساخت یک
ساختمان با اسکلت فلزی در هر متراژ 50 تا 100 کیلو آهن صرف می‌شود که
درنهایت 18 درصد بهای یک ساختمان را دربرمی‌گیرد اظهار داشت: در هر بازسازی
این آهن‌آلات بی‌استفاده و به عنوان ضایعات تلقی می‌شوند.
آزاد تصریح کرد: تا زمانی که به پدیده مسکن صرفاً با دید اقتصادی وکسب سود نگریسته شود شاهد مشکلات اینچنینی در این بخش خواهیم بود.