برقراری حکومت «طرح تفصیلی» از ابتدای سال91 در بازار ساخت‌وسازهای مسکونی تهران، اگرچه از هم‌اکنون انبوه‌سازان و مالکان زمین‌های آماده ساخت را با نوعی استرس از بابت نحوه محدودیت‌هایی که قرار است بر آنها اعمال شود، روبه‌رو کرده اما آن‌طور که مدیریت شهری می‌گوید، حکومت جدید برای ساخت‌وساز امتیاز ویژه‌ای را تدارک دیده که عملا فرصت محسوب می‌شود و سرمایه‌گذار ساختمانی را از ضرر احتمالی محفوظ نگه می‌دارد.
از سال آینده مطابق با مفاد طرح تفصیلی
تهران، برای هر محله پایتخت، سقف مشخصی از تراکم ساختمانی به انبوه‌ساز
داده می‌شود و تحت هیچ شرایطی اجازه ازدیاد طبقه برای آن صادر نخواهد شد.
این در حالی است که تعدادی از مجوزهایی که هم‌اکنون برای ساخت صادر شده
برای استفاده در سال آینده قطعا با مغایرت ناشی از ضوابط طرح تفصیلی
روبه‌رو می‌شود به این معنی که سقف تراکم تعیین شده در مجوز در‌دست
انبوه‌ساز به مراتب بیشتر از حدمجاز تراکم پیش‌بینی شده در طرح تفصیلی
تهران خواهد بود.
اما شهرداری‌تهران برای این رفع مغایرت و
جلوگیری از ابطال مجوزهای در اختیار سازنده‌ها، حق جدیدی تحت عنوان «حق
انتقال توسعه» در نظر گرفته است که براساس این امتیاز، دارندگان مجوزهای
ناهماهنگ با طرح تفصیلی می‌توانند معادل ریالی مجوزی که در اختیار دارند را
در منطقه‌ای از تهران که ضوابط ساخت اجازه استفاده از آن مجوز را می‌دهد،
اجرا کنند.
به این ترتیب مطابق با این حق، دارندگان
مجوزهای ناهماهنگ می‌توانند در صورت داشتن زمین در منطقه‌ای هماهنگ، بابت
صدور پروانه و تراکم، معادل ارزش ریالی آن مجوز، از شهرداری تخفیف بگیرند
یا اینکه با سازنده‌ای در آن منطقه شریک شوند و مجوز را به او بفروشند.
آن‌طور که مدیران شهرداری درباره «حق
انتقال توسعه» می‌گویند، این حق فقط شامل دارندگان مجوز ساخت نمی‌شود بلکه
مالکان ساختمان‌های فعلی نیز برای تخریب و نوسازی، چنانچه با مغایرت بین
پایان‌کار موجود و ضوابط طرح تفصیلی روبه‌رو شوند، می‌توانند از این امتیاز
بهره ببرند.مسوولان شهرداری پیش‌تر از اختصاص یک میانبر در طرح‌تفصیلی خبر
داده بودند که در قالب آن، اولویت مقررات ساخت‌وساز در هر محله براساس
شیوه‌ای که در حداقل 60 درصد ساختمان‌های موجود آن محله، اعمال شده، تعیین
خواهد شد. اما امتیاز جدید فراگیرتر از این میانبر است و شامل همه
مغایرت‌ها می‌شود.
تهران آهسته آهسته سامان می‌گیرد
هیربد معصومی معاون شهرسازی و معماری
شهرداری تهران درباره امتیاز جدیدی که در طرح تفصیلی برای ساخت‌وساز درنظر
گرفته شده به «دنیای اقتصاد» گفت: طرح تفصیلی جدید تهران که در سال جدید
در دفاتر خدمات الکترونیک اجرایی می‌شود همان طرحی است که از تیرماه سال
جاری در حال بررسی و تطبیق آن با وضع موجود بودیم. به طوری که وضع پیشنهادی
طرح با آنچه در واقعیت بود تطبیق داده شد و نقاطی از طرح که با وضع موجود
مطابقت نداشت و حدود 500 مورد بود اصلاح شد.
او اضافه کرد: علاوه بر این چون این طرح
یک طرح راهبردی است و قابلیت انعطاف دارد بنابراین تا یک سال بعد از ابلاغ
طرح هم فرصت داریم تا موارد باقی مانده را اصلاح کنیم.
معاون شهرسازی شهردار تهران برنامه‌دار
شدن ساخت وساز در تهران را از اولین ویژگی‌های اجرای طرح تفصیلی عنوان کرد و
گفت: چون طرح تفصیلی گذشته طرح کاملی نبود و تمامی وسعت شهر تهران را پوشش
نمی‌داد مجبور بودیم در 25 سال گذشته به صورت جسته و گریخته طرح‌های شهری
را اجرایی کنیم به طوری که همجواری کاربری‌ها و حتی شیوه توزیع تراکم در
سطح شهر مشخص نبود. اما با اجرای طرح تفصیلی جدید سعی می‌کنیم تا در شهر
ساماندهی ایجاد کنیم و با تقسیم آن به چهار پهنه تهران را به گونه‌ای
طبقه‌بندی کردیم تا مثلا در پهنه مسکونی نتوانیم مجوز کار و فعالیت بدهیم.
او گفت: از یک سو اجازه ساخت‌وسازهایی که
با پهنه خود هماهنگ نیستند نمی‌دهیم و از سوی دیگر ساخت وسازهایی که با
پهنه منطبق نیست در زمان تخریب و نوسازی با پهنه مطابق می‌شوند و به این
ترتیب به صورت آهسته تمامی پهنه‌ها سر و سامان می‌گیرند.
حق «انتقال توسعه» چیست؟
معصومی گفت: یکی از امتیازات مهمی که با
اجرای طرح تفصیلی برای شهروندان تهرانی به وجود می‌آید حقوق مکتسبه‌ای است
که در قالب حق انتقال توسعه تعریف می‌شود.
معصومی در توضیح این امتیاز طرح تفصیلی
گفت: اگر فردی مجوز ساخت ساختمانی 10 طبقه را در پهنه‌ای که بیش از 5 طبقه
در آن اجازه ساخت داده نمی‌شود، داشته باشد به او اجازه داده می‌شود تنها
در حد مجوز همان پهنه یعنی 5 طبقه بسازد و برای باقی طبقات که اجازه ساخت
ندارد چون پولی از جانب ما به او برگشت داده نمی‌شود، لذا به ازای این 5
طبقه‌ای که از ما طلب دارد برای این فرد حق توسعه‌ای قائل می‌شویم تا به
جای آن در پهنه دیگری که مطابق با اصول شهرسازی است استفاده کند به این
صورت که اگر فرد خودش یا فرد دیگری زمینی دارد می‌تواند از حق انتقال توسعه
خود که حقی ریالی است نه به صورت تراکم ساختمانی استفاده کند و در مقابل
ما در حساب و کتاب مراحل صدور پروانه عدد این حق را محاسبه می‌کنیم و از کل
مبلغ کسر می‌کنیم. معصومی تصریح کرد: در واقع این 5 طبقه را به ریال تبدیل
می‌کنیم و این شخص با این عدد می‌تواند با فرد دیگری در منطقه قابل قبول
برای شهرسازی شریک شود و از این طریق کارکرد‌های شهری، توزیع کاربری‌های
شهری، همجواری کاربری‌های شهری و علاوه بر این کارکرد‌ها براساس کشش
شبکه‌ها در کنارشان قرار می‌گیرند. البته باید اضافه کنم این طرح هنوز
نهایی نشده است و نیاز به کارمطالعاتی بیشتری دارد.
حذف چانه‌زنی برای امتیاز بیشتر
معاون شهردار در مورد ویژگی دیگر طرح
تفصیلی عنوان کرد: با اجرای این طرح هر فردی نمی‌تواند هر مجوزی را دریافت
کند چون یکی از دلایل رفت و آمدهای مردم چانه زنی برای امتیاز بیشتر است
اما پس از ابلاغ این طرح دفاتر خدمات الکترونیک چنین اجازه‌ای را ندارند.
او ادامه داد: هیچ فردی در شهرداری
نمی‌تواند دستوری بدهد که حد طبقات بیشتر شود و یک مدت که از این موضوع
گذشت مردم باور می‌کنند بنابراین دلالی و واسطه‌گری از بین می‌رود و هرکس
تخلف کند مشخص است و نیازی به تعقیب و مراقبت نیست.