شمارش معکوس برای رونمایی از طرح تفصیلی تهران آغاز شد
تهران «مسکونی» می ماند یا به «شهر کار» تبدیل می شود؟
احتمال برهم خوردن توازن در ارزش افزوده املاک
گروه مسکن- انبوه سازان که همواره بیشترین اثرپذیری را از تصمیمات شهری دارند، این روزها به محتوای طرح تفصیلی تهران حساس شده اند تا جایی که برخی از شرایط تدوین شده در این طرح را به صلاح سرمایه گذاری های ساختمانی در پایتخت نمی دانند.
سازنده ها با انتقاد از محور طرح تفصیلی که تهران را برای ساخت وساز به 4پهنه تقسیم کرده و در مناطقی از پایتخت امکان احداث ساختمان های مسکونی را سلب کرده، معتقدند این تصمیم باعث بر هم زدن توازن در ارزش افزوده املاک می شود طوری که از یک سو در مناطقی که جزو پهنه سکونت قرار دارد به دلیل ایجاد محدودیت، هزینه ساخت شامل قیمت زمین و عوارض بی دلیل و به شکل کاذب افزایش پیدا خواهد کرد و از سوی دیگر در پهنه هایی که مجوز ساخت مسکن داده نمی شود، پتانسیل رشد ارزش املاک به وجود می آید.
سرمایه گذاران ساختمانی برای جلوگیری از چنین اتفاقی که احتمال وقوع آن به محض ابلاغ طرح تفصیلی می رود، به مدیریت شهری تهران پیشنهاد کرده اند تعادل قیمتی موجود در بازار زمین و مسکن را در هنگام اجرای طرح تفصیلی با ابزار «مالیات شهری» کنترل کند به گونه ای که در پهنه های سکونت عوارض ساخت کاهش پیدا کند و در سایر مناطق شهر که امکان ساخت وساز وجود ندارد، متناسب با ارزش افزوده املاک، مالکان موظف به پرداخت عوارض شهری بیشتری شوند.همچنین کارشناسان شهری در تهران توصیه می کنند، شهرداری تا قبل از انتشار عمومی جزئیات طرح تفصیلی، متن طرح را از رویت سایرین محفوظ نگه دارد تا احتمال سوءاستفاده برخی دلالان ملک در پایتخت از این طرح به صفر برسد.
به گزارش دنیای اقتصاد، براساس طرح تفصیلی، شهر تهران برای فعالیت های ساختمانی قرار است به 4 قسمت مسکونی، فعالیت، مختلط و حفاظت سبز تقسیم شود که به این ترتیب بیشترین حجم ساخت وساز در پهنه مسکونی انجام خواهد شد. مدیریت شهری تهران پیشتر در این باره اعلام کرده بود اجرای طرح در عین حالی که محدودیت خاصی برای انبوه سازان ایجاد نمی کند در تعدیل قیمت مسکن نیز موثر است.
همچنین کارشناسان شهری نیز اگرچه بر این باورند که طرح تفصیلی مطلوب است، اما در عین حال تاکید دارند چنانچه اطلاعات موجود در طرح به صورت عادلانه و هماهنگ در اختیار عموم قرار نگیرد، امکان استفاده توسط برخی وجود دارد.اما در این بین سازندگان مسکن ضمن اینکه اجرای طرح تفصیلی را به شدت برای کلانشهرتهران ضروری ارزیابی می کنند، براین باورند در صورتی که اراده جدی برای اجرای این طرح وجود داشته باشد از ساخت وسازهای بی ضابطه که صدمات جبران ناپذیری به نظام شهرسازی تهران وارد می کند، ممانعت خواهد شد.
ناصر کرمی، کارشناس شهری در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» تاکید کرد: اصولادر مورد طرح تفصیلی با دو موضوع روبه رو هستیم یک مساله ضرورت تدوین و ابلاغ این طرح و مساله مهم تر اراده جدی برای اجرای این طرح است. تهران مشکلات ساختاری زیادی دارد که بیش از آنکه ناشی از فقدان برنامه جامع باشد، ناشی از نبود اراده جدی برای حفاظت از ساختار و کالبد آن بوده است.
این استاد دانشگاه ادامه داد: به عنوان مثال با وجود اینکه به موجب قانون، ساخت وساز در ارتفاع بیش از 1800متر ممنوع است؛ اما همچنان شاهد هستیم ساخت وساز در این ارتفاعات صورت می گیرد.یا به عنوان مثال به رغم اینکه ساخت وساز در حریم محدوده شهری ممنوع است، اما در این حریم ساخت وسازهای متعددی صورت گرفته است. هرچند این کارشناس شهری وجود اراده جدی برای اجرای طرح تفصیلی را کمرنگ توصیف کرد، اما در عین حال رویکرد طرح تفصیلی را مورد تایید دانست و گفت: طبیعی است که شهر تهران باید به فضاهای مختلف با کاربری های مختلف تقسیم بندی شود.به گفته وی، عدم اجرای این رویکرد باعث شده تا شهروندان یا حتی شهرداری به شهر نگاهی اقتصادی داشته باشد.
وی در عین حال تعیین پهنه بندی در شهر تهران را حرکت رو به جلو در طرح تفصیلی تعبیر کرد و گفت: تهران به جای اینکه عرصه سکونت باشد به عرصه فعالیت تبدیل شده است. به عنوان مثال به موجب برنامه ریزی های شهری و اصول شهرسازی فعالیت های تجاری و صنعتی باید در اطراف شهر و محل سکونت در داخل شهر باشد که در تهران عکس این قضیه اتفاق افتاده است. اما چنانچه رویکرد طرح تفصیلی در مورد شهر تهران جنبه اجرایی پیدا کند، تهران بیش از آنکه به محل فعالیت تبدیل شود به محل سکونت مبدل می شود که این امر با پیامدهای مثبت بی شماری همراه خواهد بود.ایرج رهبر، رییس انجمن انبوه سازان تهران نیز اجرای طرح تفصیلی و رویکرد آن را بسیار لازم برای تهران دانست و گفت: پیش از این به دلیل عدم اجرای قانون و رواج تراکم فروشی در کوچه های تنگ، برج های سر به فلک کشیده ای ساخته شده که به هیج وجه با ساختار خدماتی و سایرامکانات رفاهی آن منطقه تطبیق ندارد. به عنوان مثال نادیده گرفتن فضای پارکینگ برای این نوع برج ها باعث شده است تا ساکنان آنها دچار مشکلاتی شوند.
رییس انجمن انبوه سازان تهران با اشاره به جزئیات طرح تفصیلی تهران که به موجب آن مقررشده است بلند مرتبه سازی باید طرح توجیهی داشته باشد، گفت: اجرای این قانون باعث می شود که ساخت وساز و بلندمرتبه سازی فقط برمبنای نگاه اقتصادی نباشد و سازنده باید بتواند شهرداری را قانع کند که در ازای برجی که قرار است ساخته شود خدمات و امکانات رفاهی منطقه پاسخگو است. رهبر گفت: پهنه بندی تهران به هیچ وجه با فعالیت انبوه سازی و نیز افزایش قیمت مسکن در ارتباط نیست و باعث می شود که ساخت وسازها کاملارونق بگیرد.
اما اظهارات رییس انجمن انبوه سازان تهران در حالی است که محمد مهدی مافی، عضو انجمن انبوه سازان استان تهران براین باور است که تقسیم کردن تهران به 4 منطقه مسکونی، تجاری، مختلط و فضای سبز باعث می شود که بعضی از املاک به یکباره بایک ارزش افزوده هنگفت مواجه شوند و در مقابل برخی دیگر از املاک نیز از ارزش آنها کاسته شود که این امر در نهایت یک نوع بی عدالتی به دنبال خواهد داشت.
این سازنده فعال در تهران گفت: برخی از افراد ممکن است با دسترسی به نقشه پهنه بندی تهران به دنبال سودجویی های کلان بروند که مدیریت شهری در بدو امر باید مانع از این اتفاق شود؛ اما با ابلاغ طرح تفصیلی به نظر می رسد که حتما باید شهرداری مابه التفاوت ارزش املاکی را که تحت تاثیر اجرای طرح تفصیلی به ارزش افزوده دست پیدا می کنند، در قالب مالیات شهری اخذ کند و در مقابل به املاکی که ارزش آنها کم می شود خدمات ارائه دهد.در این بین کرمی کارشناس شهری نیز گفت: طرح تفصیلی مخصوصا در حوزه ساخت وساز باعث ایجاد محدودیت هایی خواهد شد که به هرحال در مرحله اجرا گریزناپذیر است؛ چراکه اگر تاپیش از این انبوه سازان می توانستند در یک منطقه به راحتی برج بسازند به موجب طرح تفصیلی محدودیت برای آنها ایجاد خواهد شد.
وی گفت: با توجه به اینکه دسترسی به اطلاعات طرح تفصیلی باعث ایجاد رانت می شود، شهرداری باید در این زمینه شفاف سازی کند و اطلاعات کامل را در اختیار شهروندان قرار دهد تا از بروز رانت اطلاعاتی جلوگیری شود. کرمی گفت: هرچند که شهرداری اعلام کرده است که با تصویب طرح تفصیلی نقشه و جزئیات آن در اختیار عموم مردم قرار خواهد داد؛ اما موضوع دسترسی برخی از افراد به این اطلاعات پیش از علنی شدن آن است که می تواند مورد سوءاستفاده سودجویان قرار بگیرد.